نکات-حقوقی-برای-موجر-و-مستاجر

نکات-حقوقی-برای-موجر-و-مستاجر


“اجاره” واژه رايج و پركاربردي است كه همه ما كم و بيش درباره اش مي شنويم و بيشتر افراد با معني و مفهوم آن آشنا هستند. با توجه به تنوع سبك زندگي شهروندان و نياز آن ها به خانه يا محل سكونت و اقامت به عنوان نياز اساسي و همچنين استفاده از ساختمان هایي با كاربري هاي گوناگون تجاري ، اداري، صنعتي و مسكوني ، قانو نگذار براي تنظيم روابط در اجاره املاك و اموال ضوابط و مقرراتي را پيش بيني كرده است.

 

قرارداد و قانون حاكم

۱- آنچه اكنون به عنوان مقررات قابل اجرا درباره روابط استيجاري اجرا مي شود ،‌ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ است. براي اين كه قرارداد اجاره يا رابطه استيجاري مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد لازم است ضوابطي درباره تنظيم قرارداد رعايت شود. از جمله اين كه قرارداد به صورت كتبي ، ‌در دو نسخه و به امضاي دو نفر شاهد و طرفين تنظيم شود.

2- اجاره محل هاي مسكوني كه پيش از لازم الاجرا شدن قانون ۱۳۷۶ تنظيم شده باشند مشمول قانون سال ۱۳۶۲ و محل هايي كه براي كسب و كار و تجارت تا تاريخ ۱۳۷۶/۷/۱ به اجاره داده شده اند مشمول قانون مصوب ۱۳۵۶ است.

 

سرقفلي

۱- سرقفلي حقي است براي مستاجر كه در صورت پيش بيني در قرارداد و پرداخت آن به موجر در آغاز اجاره و يا در صورت انعقاد قرارداد اجاره محل تجاري پيش از اجراي قانون سال ۱۳۷۶ – و پيش از سال ۶۵/۹/۲۷ – در صورت تخليه محل اجاره از سوي موجر به مستاجر پرداخت مي شود.

۲-  در صورت تغيير شغل محل اجاره تجاري بر خلاف توافق و قرارداد ،‌ نه فقط موجر مي تواند تخليه محل را از مستاجر و در صورت خودداري وي از دادگاه بخواهد ، بلكه در اين صورت هيچ مبلغي از سرقفلي به مستاجر متخلف پرداخت نمي شود. اما در صورت انتقال محل به ديگري بدون اجازه موجر يا توافق او ، همزمان با تخليه مورد اجاره بايد نيمي از سرقفلي به مستاجر پرداخت شود.

 

تخليه

۱- با پايان مدت اجاره محل مسكوني و درخواست موجر يا نماينده قانوني وي ، محل اجاره در صورت رسمي بودن قرارداد اجاره از طريق اداره اجراي اسناد رسمي ظرف يك هفته و در صورت عادي بودن قرارداد اجاره با دستور مقام قضايي تخليه خواهد شد.

۲- علاوه بر اين مواردي در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و قانون مصوب ۱۳۵۶ – صرفاً درباره محل اجاره تجاري –  پيش بيني شده است كه در صورت پيش آمد آن هر طرف يا دو طرف مي توانند قرارداد را فسخ كنند و به آن پايان دهند. انتقال مورد اجاره به غير بدون اجازه مالك و پرداخت نکردن اجاره بها در صورت تحقق شرايط پيش بيني شده در قانون و تحت شرايطي براي نياز شخصي موجر يا اعضاي خانواده وي ،درخواست تخليه محل اجاره امکان پذیر می شود.

 

اجاره بها و پول پيش

۱- به طور معمول اجاره بها يا به گفته قديمي ها كرايه همان پولي است كه بايد مستاجر در زمان هاي معين به موجر (مالك) بپردازد. ممكن است پول پيش يا هر مبلغي با هر عنوان مثل قرض الحسنه كه پرداخت ميشود در قرارداد اجاره محل مسكوني به عنوان بخشي از اجاره بها ميان دو طرف محاسبه و براي بازگرداندن آن در پايان مدت اجاره و پيش از تخليه محل اجاره توافقي انجام شود.

۲- هر آنچه به عنوان تضمين، وديعه و از اين قبيل ميان طرفين توافق و مبادله شود معتبر است و بايد بر اساس آن عمل شود.

 

انتقال محل اجاره به ديگري

۱- چنانچه در اجاره محل تجاري يا مسكوني ، مالك يا همان موجر مالكيت محل را به ديگري واگذار كند ، قرارداد اجاره معتبر باقي مي ماند مگر آن كه در قرارداد ميان موجر و مستاجر توافق ديگري شده باشد. مثل اين كه توافق شده باشد كه در صورت انتقال مالكيت مورد اجاره به ديگري قرارداد توسط يكي از طرفين قابل فسخ باشد يا خود بخود پايان يابد

۲- قرارداد محل اجاره تجاري ، چنانچه پيش از سال ۱۳۷۶ تنظيم شده باشد يا پس از سال ۱۳۷۶ تنظيم و مستاجر در آغاز اجاره مبلغي به عنوان سرقفلي يا حق كسب ،‌ پيشه يا تجارت پرداخت نموده باشد ، در صورت انتقال محل اجاره توسط مستاجر بدون اجازه و توافق موجر (مالك) و اثبات آن به درخواست موجر محل اجاره تخليه و نيمي از مبلغ مذكور به مستاجر متصرف پرداخت مي شود. همچنين چنانچه موجر بخواهد محل اجاره تجاري را بدون حق قراردادي يا دليل قانوني تخليه كند به شرط موافقت مستاجر و پرداخت مبلغ فوق الذكر تخليه انجام مي شود.

 

دعاوي موجر و مستاجر

۱- موجر (مالك) مي تواند در صورت استفاده مستاجر مغاير با موضوع نوشته شده در قرارداد و بر خلاف توافق، انتقال محل اجاره به ديگري (در صورت ممنوعيت در قرارداد محل مسكوني و در صورت عدم اجازه به مستاجردر اجاره محل تجاري) ، تخريب و صدمه به محل اجاره كه قابل جلوگيري هم نباشد ، عدم پرداخت اجاره بها و همچنين پايان يافتن مدت اجاره در محل مسكوني با مراجعه به شوراي حل اختلاف در باره محل اجاره مسكوني و دادگاه عمومي حقوقي درباره محل اجاره تجاري دعوي حقوقي مطرح كند و دادخواست بدهد. موارد ياد شده در صورت اثبات و انطباق با مقررات يا شرايط قرارداد مي تواند مستند تخليه محل اجاره يا دريافت خسارت يا محكوميت مستاجر به جلوگيري از تخلف باشد.

۲- مستاجر هم مي تواند درمواردي مثل تنظيم قرارداد اجاره يا سند رسمي اجاره (درباره محل اجاره تجاري) و يا خرابي عمده محل اجاره يا مانعي كه از جانب مالك براي استفاده از محل اجاره ايجاد شده است و همچنين در صورت انتقال محل اجاره به ديگري بدون درنظرگرفتن منافع و حقوق مستاجر – براساس قانون و قرارداد – همچنين بازگرداندن وديعه ، قرض الحسنه يا هر مبلغي كه در هنگام تخليه بايد پس داده شود به مراجع قانوني و قضايي يادشده مراجعه و دادخواهي كند.

آموزش هاحقوقمشاور املاکمشاورین املاک

املاکحقوقمستاجرمشاورهمشاورین املاکموجر

2 دیدگاه

  • […] درقانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶حقی به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت پیش بینی شده است که پس ازپایان مدت اجاره برای مستاجر محل تجاری ایجاد می شود بدون اینکه درابتدای اجاره پولی به عنوان حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه به موجر پرداخته باشد وحتی مدت زمان درایجاد آن تاثیر ندارد.اما درقانون روابط موجرومستاجر سال ۱۳۷۶ حقی به عنوان سرقفلی پیش بینی شده که وقتی به مستاجر واحد تجاری تعلق می گیرد که درابتدای اجاره مستاجر،مبلغی غیرازقرض الحسنه یا رهن به عنوان سرقفلی  به موجر پرداخت کند که همزمان با تخلیه باید به قیمت عادله روز با نظر کارشناس به مستاجر برگشت داده شود مگردرقرارداد به گونه ای دیگرشرط شده باشد. […]

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این سایت از اکیسمت برای کاهش هرزنامه استفاده می کند. بیاموزید که چگونه اطلاعات دیدگاه های شما پردازش می‌شوند.