چگونگی تخلیه ملک اجاره ای!

تخلیه نکردن ملک از سوی مستاجر

یکی از مهم‌ ترین مشکلاتی که ممکن است در پایان قرارداد اجاره پیش آید تخلیه نکردن ملک از سوی مستاجر است. با مشاورین املاک امیر با مدیریت غلامرضا نجاح همراه باشید تا در این مطلب به بررسی موضوع تخلیه نکردن ملک از سوی مستاجر بپردازیم.

-اگر موجرحین مدت اجرا به دلیل نیاز شخصی بخواهد ملک خود را از مستاجر بازپس گیرد چگونه  اقدام کند ، چه راه‌حلی وجود دارد؟

قرارداد اجاره از جمله عقود لازم است و موجر یا مستاجر نمی‌‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره البته خارج از مواردی که در قانون پیش‌ بینی شده است، تقاضای فسخ آن را کند. به این ترتیب در مواردی که قانون اجازه فسخ قرارداد اجاره را داده باشد، از قبیل معیوب بودن ملک در حال اجاره یا در صورتی که طرفین در قرارداد در این مورد توافق کرده باشند، موجر یا مستاجر می‌‌تواند برای فسخ همچنین تخلیه عین مستاجره تقاضای خود را در قالب تنظیم دادخواست به مراجع قضایی تقدیم کند. همچنین تعیین خسارت در قرارداد از نظر تاخیر مستاجر درتخلیه یا تاخیر موجر در بازپرداخت ودیعه نیز از مواردی است که باید به آن دقت کرد. به طور کلی باید به این نکته توجه داشت که تا زمان پایان قرارداد نمی‌ توان مستاجر را به تخلیه مجبورکرد مگر مطابق موارد مصرح در قانون یا اینکه در ضمن عقد اجاره در باره تخلیه زود‌تر از موعد توافق کرده باشند. بنابراین پس از تعیین مدت اجاره و تدوین قرار داد اجاره‌ ، قرارداد نه توسط موجر و نه توسط مستاجر به هیچ عنوان قابل فسخ نیست، مگر در شرایط خاص.

تخلیه ملک توسط مستاجر یا فسخ قرارداد

-درباره تخلیه ملک توسط مستاجر یا فسخ قرارداد توسط طرفین پیش از پایان موعد اجاره چه باید کرد؟

ممکن است شرط خاصی بین مالک و مستاجر پیش‌ بینی شده باشد  که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا تاریخ مشخص ، مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد یا برعکس.برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوط تعمیرات لازم اعمال می‌شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند ، مستاجر مستحق فسخ قرارداد و تخلیه ملک قبل از پایان موعد اجاره باشد یا اینکه در قرارداد اجاره شرط شود که در صورت پرداخت نشدن به موقع اجاره‌ بها موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه مستاجر را خواهد داشت.

چنانچه طرفین قرارداد نسبت به اینکه آیا دارای حق فسخ هستند یا خیر تردید دارند ، اصل بر آن است که حق فسخ حاصل نشده است و معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که موجر یا مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد یک یا دو ماه قبل از بر هم زدن اجاره به طرف مقابل اعلام کند در این صورت با تسویه‌ حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد.

دعوای تخلیه

-اصلی‌ ترین علت دعوای تخلیه چیست؟

یکی از مهم‌ ترین علت طرح دعوای تخلیه ، پایان یافتن مدت اجاره است. اگر به هر دلیلی که مالک یا مستاجر، مدعی پایان یافتن قرارداد اجاره باشد و طرف دیگر آن را نپذیرد ممکن است ، دعوای تخلیه مجال طرح پیدا می‌ کند. به طور مثال مالک هر زمانی که خواهان فروش ملک خود باشد مستاجر موظف به تخلیه ملک مذکور نیست یا برعکس اگر مستاجر هر زمانی که ملکی با شرایط بهتر یافت نمی‌ تواند اجاره را پایان‌ یافته تلقی کند مگر اینکه مالک و مستاجر برای خود در طی مدت قرارداد ، حق فسخ ایجاد کرده باشند. (خیار شرط)

-اگرمستاجردرنگهداری ملک کوتاهی کند و موجرخواهان تخلیه ملک پیش ازپایان موعداجاره باشد چگونه اقدام کند؟

دراین باره ماده ۴۸۵ قانون مدنی صراحتاَ بیان کرده است که اگر در مدت اجاره ، در عین مستاجره تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود ، مستاجر نمی‌ تواند مانع تعمیرات مزبور شود اگر چه درمدت پایان یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده کند ، هرگاه مستاجر مانع تعمیرات شود در این صورت موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت و هرگاه تعمیرات ضروری شود ، دادگاه می‌ تواند او را الزام و در صورتی که لازم باشد حکم به تخلیه موقت بدهد.

نکته!!

گاهی در پایان مدت اجاره مستاجر ازتخلیه ملک ممانعت می کند که در این خصوص قانون راه‌ حل‌ هایی پیش‌ بینی کرده است.

۱- درخواست برای تخلیه ملکی که موعد اجاره آن به پایان رسیده است به شوراهای حل اختلاف تقدیم می‌شود. شورای حل اختلاف با احراز مالکیت یا ذی‌ نفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.

۲- باید به این نکته توجه داشت که شورا دستور تخلیه صادر می‌کند نه حکم تخلیه و حکم تخلیه شامل تقاضای تخلیه پیش از پایان مدت اجاره می‌ شود از جمله اینکه مستآجر تقاضای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستآجره را پیش از موعد به دلیل پرداخت نشدن اجاره‌ بها مطرح کند.

۳- اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد صدور این دستور موکول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است. پس از ابلاغ این دستور توسط ماموران به مستاجر، او مکلف است ظرف مهلتی معمولا بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.

اجارهاجاره ملکحقوققرارداد مشارکتقولنامهمشاور املاکمشاورین املاکمعاملهموجر و مستاجر

اجارهاجاره ملکتخلیه ملکقرارداد اجارهمسکن امیرمشاورین املاک امیرمشاورین املاک امیر با مدیریت غلامرضا نجاحملک اجاره ایموجر و مستاجر

2 دیدگاه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این سایت از اکیسمت برای کاهش هرزنامه استفاده می کند. بیاموزید که چگونه اطلاعات دیدگاه های شما پردازش می‌شوند.