تفاوت حق كسب و پیشه با سرقفلی

با مشاورین املاک امیربا مدیریت غلامرضا نجاح همراه باشید تا به بررسی موضوع جدید، تحت عنوان تفاوت حق كسب و پیشه با سرقفلی بپردازیم.

سرقفلی اصطلاحی است عرفی كه  قوانین مدونی بر‌ آن حاكمیت می‌ كند ، البته بسیاری از افراد حق كسب و پیشه را با سرقفلی و قواعد آن اشتباه می‌ كنند.

اما گاهی تناقض هایی درتعاریف عرف از این دو اصطلاح و موارد مدون در قوانین ما وجود دارد كه باعث به اشتباه افتادن موجر و مستاجر و حتی خسارت آنها می‌ شود.

حق كسب و پیشه و تجارت كه پدیده‌ ای است برگرفته از حقوق غربی عبارت است از مالی كه به محض تصرف مورد اجاره ، ایجاد آن برای مستاجر آغاز می‌شود و افزایش میزان این حق از نظر ریالی با ادامه اجاره استمرار می‌ یابد و ایجاد این حق ارتباطی به اینكه مستاجر در آغاز اجاره غیر از اجاره بها وجهی به موجر داده یا نداده باشد ندارد. البته اگر چنین وجهی پرداخت شده باشد در میزان حق كسب و پیشه و تجارت تاثیر خواهد داشت و در اجاره بهای سایر عوامل موثر نظیر مدت اجاره ، نوع كسب و پیشه ، شروطی كه به نفع مستاجر در اجاره گنجانده شده و مبلغ اجاره قرار خواهد گرفت.

تفاوت حق كسب و پیشه با سرقفلی

سرقفلی عبارت است از وجه یا چیزی كه داوطلب اجازه به صاحب ملك می‌ دهد تا صاحب ملك ، ملك خالی خود را به او اجاره دهد ، این وجه چیزی جدا از اجاره بها است و پرداخت آن اختیاری است ومنظور از اختیاری این است كه ممكن است موجری بدون دریافت سرقفلی ملك خالی تجاری خود را به مستاجری اجاره دهد ، البته از سال 1376 به بعد ، این دریافت نکردن سرقفلی باعث شده كه مستاجر هم در پایان مدت اجاره نتواند از موجر مطالبه سرقفلی كند.حال آنكه پیش از سال ۱۳۷۶ حق كسب و پیشه و تجارت به هر حال برای مستاجر محل كسب ایجاد می‌ شد ، حتی اگر سرقفلی نداده بود.

قاعده‌ ای در بازار مرسوم است مبنی بر این‌كه مستاجری كه چند سال در محلی كاسب است و كار می‌ كند ، در صورتی كه موجر تخلیه ملك خود را تقاضا كند مستأجر می‌ گوید من اینجا «سرقفلی دارم».

در این مورد باید بین محل‌ هایی كه پیش از مهرماه ۱۳۷۶ و محل‌ هایی كه بعد از این تاریخ برای كسب و كار اجاره داده شده تفاوت قائل شد. محل‌ هایی كه پیش از ۱۳۷۶ برای كسب و كار و اجاره واگذار شده است حتی اگر پروانه و پایان كار محل تجاری نباشد یعنی حتی محل مسكونی كه برای كار اجاره داده شده مشمول حق كسب و پیشه و تجارت است و مستاجر در صورتی كه موجبی برای تخلیه وجود داشته باشد مستحق دریافت حق كسب و پیشه خواهد بود حتی اگر وجهی به عنوان سرقفلی در ابتدای عقد اجاره به موجر نپرداخته باشد.

البته برخی تخلفات مستاجر می‌ تواند (حسب مورد ) حق كسب و پیشه و تجارت یا نصف آن را از بین ببرد. نتیجه این كه فردی كه پیش از مهرماه ۱۳۷۶ مستاجر محل كسب و پیشه باشد ، می‌ تواند به رغم انقضاء مدت اجاره از تخلیه ملك خودداری وسرقفلی مطالبه كند ، كه البته آنچه مطالبه می‌ كند حق كسب و پیشه و تجارت است. اما از مهرماه ۱۳۷۶ به بعد اولا فقط محلی را كه پروانه و پایان كار آن تجاری باشد می‌ توان به عنوان محل كار و كسب اجاره داد ، ثانیا مستاجر وقتی می‌ تواند مطالبه سرقفلی كند كه در ابتدای اجاره پولی به این عنوان به موجر پرداخته باشد. در این حالت موجر پس از انقضاء مدت اجاره در قبال تخلیه و تحویل ملك باید حق سرقفلی مستاجر را به نرخ روز به او بپردازد. البته توجه داشته باشید در اجاره‌ های مشمول قانون ۱۳۵۶ انقضاء مدت موجب تخلیه نیست اما در اجاره‌ های محل كسب بعد از ۱۳۷۶ با انقضاء مدت باید ملك تخلیه شود مگر اینكه خلاف این موضوع ضمن عقد شرط شده باشد. دریافت سرقفلی اجباری نیست بنابراین موجر می‌ تواند ملك خود را بدون دریافت سرقفلی و با تصریح به اینكه سرقفلی دریافت نشده است با اجاره بهای ماهانه بیشتری برای مدت محدود و كوتاه اجاره بدهد و در راس موعد مقرر نیز بدون دردسر تخلیه كند. البته در این حالت باید مالیات اجاره بهای سنگین را هم به دولت بپردازد.

راه حل دیگر این است كه موجر محل تجاری ملك خود را بدون دریافت وجهی به صورت سرقفلی اجاره دهد و به جای سرقفلی همانند مورد محل‌ های مسكونی وجهی تحت عنوان ودیعه یا قرض‌الحسنه از مستاجر دریافت و در اجاره نامه شرط كند كه در موقع تخلیه همین وجه به مستاجر مسترد شود. توضیح اینكه قانونگذار دریافت ودیعه قرض‌الحسنه را از مستاجر محل كسب منع نكرده است و اصل اباحه آن است ودر این حالت موجبی برای بازپرداخت به قیمت روز نخواهد داشت. در قانون سال ۱۳۵۶ مستاجری ، حق انتقال ملك به غیر را دارد كه این حق كتبا به او داده شده باشد یعنی سكوت اجاره‌ نامه به این مفهوم است كه مستاجر چنین حقی را ندارد (برخلاف اصل مندرج در قانون مدنی قانون سال ۱۳۳۹ كه عینا در قانون سال ۱۳۷۶ هم آمده است.

آپارتماناجارهاجاره ملکثبت اسناد ملکیحقوققرارداد مشارکتقولنامهمشاور املاکمشاورین املاکمصاحبهمعاملهمکان های تجاریموجر و مستاجر

اجاره ملکاملاکاملاک امیرتخلیهسرقفلیکسب و کارمحل مسکونیمستاجرمشاورین املاک امیرمشاورین املاک امیر با مدیریت غلامرضا نجاحملکملک اجاره ایموجر

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این سایت از اکیسمت برای کاهش هرزنامه استفاده می کند. بیاموزید که چگونه اطلاعات دیدگاه های شما پردازش می‌شوند.